北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)

      北京好房子政策实施以来，加之新导则的颁行，市场表现可谓立竿见影。朝阳部分楼盘「踩线上车」的情况屡见不鲜，纷纷在扩大得房率、做大庭院阳台、调整窗墙比上不断呈现出新产品。而海淀部分规划较早的在途楼盘销售也仍然势头不减，依靠自身学区房特性不断吸收本地客户和学区房客户。临近年中，市场高潮迭起、代差加剧，大户型和高端产品领跑，市场分化进一步形成。当此时，让我们来回顾一下“好房子八项规定”的具体细节——

为深入贯彻落实党的二十届三中全会关于进一步全面深化 改革的精神，进一步落实住房城乡建设部“好房子”相关工作 部署，以住房品质提升推动住房供给侧改革，以政策创新满足 人民群众日益增长的多样化居住生活需要，我委在印发《北京 市高品质商品住宅设计导则(试行)》的基础上，总结“好房 子”试点工作经验做法，配合平原多点地区土地供应，制定《北 京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》 (以下简称《技术要点》)，更好指导当前阶段平原多点地区 住宅审批管理。

一、按需设置封闭或开敞阳台

为增强居民获得感，营造多样化生活空间，满足居民休憩、 晾晒等需求，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影 面积不大于套内建筑面积的 10%，进深不大于 1.8 米。封闭阳台 按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积 率，按照投影面积收取地价款;开敞阳台按照围护结构外表面 所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积的 1/2 收取地价款;错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不

—1—

封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

 二、鼓励丰富居住空间形式 

为丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮居住需求，套内 建筑面积超过 140 平方米的住宅，可在起居室(厅)设置 1 处 挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过 住宅套内建筑面积的 25%且不大于 50 平方米的，按其水平投影 面积计算容积率，超出部分按 2 倍计算容积率。

 三、合理利用底层架空空间 

为营造多样化生活场景，补充健身、亲子、阅读、休闲等 基础公共服务功能，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅 建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使 用，不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积 50%、高度在 4.9 米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积 率，不收取地价款;超出建筑基底面积 50%部分及高度大于 4.9 米的部分按实际面积计入容积率。

 四、鼓励设置开敞式风雨连廊 

为方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室外 游憩设施和景观空间，在不影响居民日常生活的前提下，可在 小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与 小区内广场、游园等公共空间相互连接。连廊不封闭时，不计 入容积率。

 五、增配邻里共享公共空间 

—2—

为提升小区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零 售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合小区入 口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。 邻里共享公共空间的建筑面积按照 700 平方米/千户计算，单处 最大面积 700 平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开 发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转 让、抵押。

六、跨城市支路空间利用

为优化小区空间布局，提升市政设施利用效率，可依据市 政条件，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通。土 地尚未供应的:规划研究阶段，应为地块间连通预留条件;供 地阶段，应在“多规合一”审查后规划条件中明确可连通区域 的范围(以最终钉桩成果为准);连通部分应与相邻地块同步 设计、同步建设、同步交付。土地已经供应的:可申请地块间 连通，连通后主体功能为交通通道，采用协议出让方式供应。 跨城市支路相邻地块间连通原则上应为同一实施主体，实施主 体不同的需协商一致。地块间的城市支路应与实施地下连通的 地块同步设计。

 七、建筑高度局部弹性管控 

为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可 允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为 18 米、24 米、36 米、 45 米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档(如 45 米可局部

—3—

上浮至 60 米)。建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占 该地块建筑基底面积之和的比例不应超过 25%，且建筑高度上浮 的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应 超过 30%。建筑高度局部上浮后应与周边城市空间环境相协调， 避免断崖式高度变化，不得与文物保护、景观视廊、机场航空 净高、微波通道等各项刚性管控要求冲突。在土地供应前，由 我委各分局研究弹性管控要求，通过“多规合一”审查后纳入 规划条件。

 八、鼓励提升建筑立面品质 

为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、 陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。

以上意见适用范围为顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平 原多点地区，城市副中心(通州区)可参照执行。近期已批项 目可参照此要点修改完善。相关容积率计算规则需在图纸清晰 表达，便于衔接后续规划监督核验、地价核实、不动产登记等 工作。我委将定期开展《技术要点》实施评估工作。