2025年首季北京新房成交量下降、二手房成交量上升，市场成交量冰火两重天

2025 年开年季整体市场表现：

整体仍处于调整和稳定的过程中

住宅整体成交量方面：

2025 年 2 月住宅市场整体成交套数为 13995 套，低于 2023 年 2 月的 18736 套，但是远高于 2024 年 2 月的 7674 套。

按照将每年的1月、2月合并作为一个统计周期即开年季进行比较，2025 年住宅市场整体成交套数为 28968套，低于 2023 年和 2021 年开年季，高于 2024 年开年季的 25956 套。在近十年开年季数据中处于中等水平，说明整体市场规模相对适中，但较市场表现较好的年份仍有差距。

与历史对比方面：

从市场趋势来看，2025 年开年季新房市场遇冷，二手房市场相对活跃，两者表现分化明显。整体市场成交量虽然较 2024 年有所增长，但和市场高峰期相比仍有提升空间，房地产市场整体仍处于调整和稳定的过程中。

2025 年开年季新房市场表现：成交量创最近7年新低

成交量方面：

2025 年 2 月新房住宅成交套数为 2119 套，相比 2025 年 1 月的 2529 套有所下降，但高于 2024 年 2 月的 1342 套。

开年季新房住宅成交套数为 4648 套，相较于 2024 年开年季的 7171 套下降明显，降幅较大，和近十年其他年份开年季相比，也处于较低水平，仅高于 2018 年开年季的 2505 套和 2017 年开年季的 4134 套，远低于 2021 年开年季的 10661 套，开年季z这两个月的成交量，环比2024年12月的月成交也下降10.99%，这表明 2025 年开年季新房市场成交活跃度不高，新房销售面临一定压力。
市场占比方面：

新房住宅套数占住宅市场总套数的 16.03%，是近十年开年季数据中较低的占比，仅高于 2016 年 和 2018 年开年季。这反映出新房在整个住宅市场中的份额相对较小，新房市场产品力和价格竞争力有待提升。

2025 年开年季二手房市场表现：延续去年增强走势

成交量方面：

2025 年 2 月二手住宅成交套数为 11876 套，环比 2025 年 1 月下降 4.8%，但同比 2024 年 2 月大增87.6%。

2025 年开年季二手住宅成交套数为 24354 套，环比 2024 年开年季的 18776 套，有显著增幅。与近十年其他年份开年季相比，处于较高水平，仅次于 2016 年和 2021 年。这说明 2025 年开年季二手房市场活跃度较高，二手房受到购房者的青睐，市场需求较为旺盛。

市场占比方面：

二手住宅套数占住宅市场总套数的 83.97%，在近十年开年季数据中是较高的占比，仅低于 2016 年和 2018 年。这进一步凸显了二手房在 2025 年开年季住宅市场中的主导地位。

北京 2025 年开年季新房成交量下降、二手房成交量上升，市场成交量冰火两重天变化的原因

新房市场

政策因素

• 规划政策利好后续释放：《北京市平原多点地区 “好房子” 规划管理相关技术要点（试行）》的出台，让购房者对未来新建房的品质提升有预期，但政策效果在开年季还未完全体现，部分购房者处于观望状态，等待小阳春后更优质房源推出。
• 预售节奏影响：从过往经验来看，年初业绩压力小，通常不是新房集中拿预售证和开盘的高峰期，2024年下半年拿地的新项目，未达取证条件入市量相对较少，一定程度上限制了新房的成交量，形成个别项目一枝独秀。
• 新房越新越好卖：开年季成交金额排名TOP20项目，有18个是2022年之后拍得土地，当中8个是2024年取得的土地，TOP20项目当中，仅有两个两个是拿地时间长达十几、二十年，被收购后拆改重建成数千万一套的豪宅，其正式上市的时间也是2022年以后。开年季成交金额排名冠、亚、季军的三项目，全都是在2024年5月之后拿的新地，930之后取得的销证。这三个项目从拿地到开售时间，短则4个月，最长也不到半年，但是三个项目的平均去化率已超过50%。不禁令人联想到《新鸳鸯蝴蝶梦》的那段歌词：只见新人笑，谁见旧人哭。

• 市场竞争因素

• 二手房冲击：二手房市场供应充足，选择空间大，部分购房者因二手房的地段、配套等优势，买方享有更主动的定价权，从而转向二手房市场，对新房市场造成分流。
• 库存压力不均：一些区域新房库存积压，开发商去化难度大，降价受到约束，而另一些热门区域房源供应有限，整体导致新房市场活跃度不高。
• 购房者因素

• 消费心理谨慎：宏观经济环境存在一定不确定性，购房者消费心理较为谨慎，对于大额的新房购置更加审慎，担心后续市场变化带来资产贬值风险。
• 需求释放节奏：年初可能部分购房者还处于春节假期氛围或安排其他事务，购房需求尚未完全释放，相比其他时段，看房买房的积极性不高。

二手房市场

• 政策因素

• 税收优惠刺激：自 2024 年 12 月 1 日起实施的房地产交易契税优惠等税收减免新政策，降低了购房者的交易成本，提升了购房意愿，刺激了二手房市场的活跃度。
• 政策效应延续：2024 年 “9・30” 新政等一系列促进房地产市场 “止跌回稳” 政策的效应仍在持续释放，带动二手房市场保持热度。
• 降息减首付：既降低购房成本，又降低购房门槛，有利释放更多改善需求。

• 市场供需因素

• 供应相对充足：二手房挂牌量在平稳，市场供应较为充足，购房者有更多的选择余地，能找到符合自己需求和预算的房源。
• 需求集中释放：春节后，前期积压的购房需求集中释放，尤其是学区房需求，很多家长为了孩子入学、就学需要在年初确定房源，推动了二手房成交量的增长。
• 购房者心理因素

• 市场信心恢复：随着政策利好不断以及市场活跃度的提升，购房者对二手房市场的信心有所恢复，不再过度观望，加速入市。
• 置换需求旺盛：部分业主有改善住房的需求，需要先出售手中的二手房再购置新房，在政策和市场环境向好的情况下，加速了置换流程，使得二手房市场的连环单交易活跃，带动了成交量的上升。

总体而言

总体来看，在 2025 年北京开年的住宅市场中，二手房的表现优于新房，整体市场呈现出不平衡的发展态势。仅依据年初这两个月的成交数据，难以支撑 “小阳春来了” 的观点。实际上，市场动态仍需持续关注，关键在于两会所决定的新政策措施。通过利好政策的层层推进，并与长期改革相结合，才能实现楼市 “止跌回稳” 的目标。具体措施包括降低购房成本与门槛，聚焦住房品质提升，减少购房风险，同时以城市更新、收储等方式优化存量结构，进一步推动楼市稳定发展。

如今，3 月已至，2025 年楼市新征程已然开启。在此背景下，亿墅家不禁关注，北京市距离全面放开五环外住房限购的日子还远吗？