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2025-03-27 12:05
[凌镜导读]好房子系列新规解读
从新导则到好房子和“神奇的3米”
PART.1.
《标准就是底线，好房子来了》
2022 年 3 月，住房和城乡建设部曾就《住宅项目规范》（征求意见稿）向社会公开征求意见，其中提及新建住宅层高不应低于 3.00 米。甲辰龙年岁末年初北京相继发布“新导则”和“好房子”标准，打破2011年版《住宅设计规范》中住宅层高宜为2.8米的规定。
从2024年岁末开始到2025年3月，一些列住宅新规包括：首层大堂、风雨连廊、提高得房率、开放阳台、套内140挑空空间、三米层高。 新导则规定了最小一居室面积，以及双卫生间的最小户型区段。 （下图）
新导则结合全国各地“好房子”示范项目建筑设计图纸，给出了具体参照。
春节刚过北京发布的好房子政策，进一步明确了规划管理的技术要点：
增加了“不计容”的建筑设计部分，提出得房率提升至90%的设计特点。更为亮眼的事提出“丰富居住空间”套内140平米住宅可设置1处挑空空间，使未来新建住宅获得更舒适的空间余地。
部分城市已经开始践行3米底线。
PART.2.
「从价格到设计」
《好房子，什么样？》
3月18日中海以75.02亿拿下了万众瞩目的“海淀树村”地块。这场鏖战3小时、举牌265轮的激烈竞拍，诞生了北京土拍一个新纪录——史上最贵楼面价，10.23万/㎡。
这次土拍，北京有头有脸的房企基本到齐：海开、越秀、金茂、首开、中建三局、保利、华润+招商、建发、中海、绿城.....光预申请保证金就交了2.4个亿。
【问题01】
楼面价10万起，卖到多少才回本？海淀树村值不值这个价格？
【问题02】
集中上市的“海淀刚改七姐妹”是否要赶在新导则设计下的大量新产品上市前，跑赢时间差？
随着树村地块落槌，海淀正式迈入“改善七盘”时代。从永丰南北的颐海澐颂、嘉华天珺，到功德寺的“双王”、朱房村的“双姝”，2025年海淀高端改善大幕即将拉开。北京楼市地市近期热点频出，尤其是海淀区域。日前颐海澐颂开盘，销售数据亮眼；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲即将入市，市场高度关注也较高；朱房村双地块溢价率17.33%、25.04%成交，预计销售单价12万+/平方米……
【问题03】「突破3米的朝阳」
2025是豪宅大年，但跟朝阳比，有宸园这样的产品压阵，海淀还需努力出好房子。
如果拿功德寺跟朝阳的北京宸园相比，海淀新房简直就是被碾压了。
北京宸园165㎡的四居，客厅面宽5.9米，南向面宽13.3米，得房率91%。
和樾玉鸣178㎡的四居，客厅面宽5.7米，南向面宽12.9米，得房率82.4%
北京宸园220㎡四居，客厅面宽6.6米，南向4面宽19.1米，层高3.6米
和樾玉鸣216㎡四居，客厅面宽5.6米，南向3面宽14.5米
北京宸园252㎡四居，客厅面宽6.6米，南向4+1面宽18.8米，层高3.6米
和樾玉鸣267㎡四居，客厅面宽6.1米，南向4面宽17.1米
从户型各个尺度来看，朝阳北京成宸园全面秒杀和樾玉鸣。
不得不承认，功德寺依然是非常值得买的，尤其1500万至2000万预算的买房人，选择可以更多，但是如果预算到了2500万以上，那么功德寺就值得商榷了。
【问题04】
会不会出现更多LOFT和“跃层”这样的所谓「未来住宅」，从而加剧老产品的生存压力？
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