富力首开·金禧璞瑅|回归是为了把时间交给家人

界面楼市：今年是我们第二次推出【中国城市更新力】系列专题报道，这次来到了倍受瞩目的金禧璞瑅项目，一个深耕区域的项目，一个对板块市场有理解有主张的项目。

住宅市场目前迭代已久，从限墅令、7090限制，到现在的“后限竞时代”，北京市场开始告别同质化现象，向着细分市场迈进。刚需和刚改的概念不断延伸，一大批建筑新材料与空间设计理念不断的在本地市场推进。对于这一迭代过程，作为业内资深的操盘手你如何看待？

苟飞雄：这是必然的，市场不景气的时候很多项目去化不理想，但好项目依旧热销，它一定是满足了客户的需求，所以细分市场是必然的。

我们属于限竞但非70/90，所以从面积角度来讲产品舒适度是非常强的，在市场上也是非常稀缺的。经过了3~4年限竞房的消化，限竞房就显得尤为珍贵。 

界面楼市：你怎么看这一市场逻辑？

叶锋鹏：从政策上讲，我非常认可楼市产品迭代的解读。富力和首开作为两大品牌开发商，也是站在被限定价格的基础上做高端的好产品。一个大面宽的改善型洋房，通过采用相对高端的产品标准来做整体设计，产品有了很大改观，用一句原来华南地区常讲的话就：“咸菜的价格做出烧鹅的味道”。

界面楼市：前期产品的设计非常有亮点。那么我们现在加推的叠拼产品跟以往有什么区别？

叶锋鹏：我们设计了多种方式入户，可以从地面上通过庭院入户，可以通过我们的地下车库入户，还可以通过北面的通道入户，只为业主打造舒适的生活仪式感。

第二个亮点，我们设计的单层面积约100㎡，现市场多为单层面积80㎡左右，所以舒适感是非常强的，上叠现在是有三个露台，共30㎡左右，这在市场上也是比较少见的。

另外充分考虑了私密性的需求，上叠设计了特殊尺度的檐口，基本上上叠的人站在露台里往下看，是看不到下叠的。对这个项目而言，我们增加了成本去研究一些居住的需求趋势和设计理念，最后落实在我们的产品上面。

界面楼市：最早房地产市场出现这种叠院产品的时候，有一个词叫“叠院云庭”，用来对应称呼下叠和上叠，我们在推出这种产品的时候，你觉得这个时机是怎么选择的？

苟飞雄：整个中央别墅区的别墅产品也经过了很多年的迭代，市场上的低密产品普遍很紧凑，在这个时间点我们把 “不一样尺度”的叠拼产品推出去，尤其是在今年这样特殊的年份里，更迫切的希望把全新的生活方式和全新的生活认知传递给市场——叠拼并不紧凑。

界面楼市：谈到新需求的问题。项目位于比较特殊的地段，承接了一部分未来科学城产业人群的生活配套，哪些新的需求被我们发现了？

叶锋鹏：大家对室内外的空间要求有所提高。现在新推出的叠拼产品，打造了一个约5000㎡的园林景观，业主在园区里面的舒适度需求是能够被满足的。这是市场上5000万起的豪宅才会考虑采用的配置，随着土地价值的攀升，越来越少的开发商选择在社区内打造内部景观园林了。我们项目斥重金希望让业主能够生活的更舒适，足不出社区即可享受约5000㎡花园。

界面楼市：受疫情影响，很多人在家生活了三四个月不出门，大家开始不断审视生活空间舒适性，可能也会产生一些新的购房念头，你怎么看这些先导产业链的人群需求？

苟飞雄：传统意识中的高知人群是很宅的对吧？ 但实际上连续宅三个月也会宅出问题。人们还是向往社群生活的，社区如果有很完善的园林和配套，业主随时可以出来透气。同时上叠和下叠都有独立别墅院落，在院落里看看书晒晒太阳，或者家人一起烧烤，都是非常惬意又有趣的生活方式。

我们以桃园源记为设想，做了桃园五境——“见山、寻迹、有光、观海、禅径”，运用金镶玉的设计手法，去体现观澜湖大湖和五重立体园林景观，对应了现代人的精神诉求。这对未来科学城的人群、望京或者顺义本区域人群，都是非常好的配套。

界面楼市：可以说金禧璞瑅的产品设计、空间设计和空间理念与其它产品确实有所不同。我们再从城市更新的角度谈一谈配套和商业，任何一个社区内的商业经营性的流水商业都会对本区域有所贡献，从这个角度来谈一下项目。

苟飞雄：我们希望从人性的角度出发，让商业配套可以提高人们的生活便利性和舒适度，且在无形中促进区域发展。

首先我们拥有4万多平米的沉浸式商业，设计之初打造了一个高端的空间，主要为解决业主的生活配套；同时我们还配备了一个6万方左右的养老业态，对区域的健康配套方面也做了一个很大的提升；还引入了诺德安达国际学校，一所十二年全龄双语国际学校，让业主的孩子从小就有机会接触全球一流的音乐，和科学类学科的全球化学习视野，另外与MIT麻省理工学院也建立了独家合作，每年都提供在MIT实地游学机会。我们提供全年龄层的生活服务。

所以我们变成了区域和业主的生活服务配套商，也相当于尽一份企业责任，推进该区域更新，有意无意间吻合了国家的需求、企业的需求，还有当地政府和居民的需求。我觉得是可以实现多赢的局面。

我们也研究过在一个社区内，拥有三大业态是非常难得的。我们现处于顺义中央别墅区的御河板块，国际学校是比较多的，说明需求是相当有针对性的。

三大业态配套，将为整个顺义高丽营及周边区域提供服务配套。富力和首开应该说是迈出了很大的一步，也为地方政府做了一定的贡献。从另外一个角度来说，配套商业与社区就隔着一碗汤的距离，步行的尺度给了空间感上的极度舒适。未来商业区域的发展前景非常好，随着项目的逐步完善，未来会创造更多区域性的网红打卡点。

界面楼市：从城市更新角度为区域做了整体的配套提升，那接下来我们再来谈谈项目和主城区的关系问题。因为城市一直在生长，过去这边可能是传统意义上的“浅山近水”，但是也有人说距离主城区15英里以内的距离是最合适的，那么你对于项目和主城区的关系中有什么新的解读？

苟飞雄：其实这个距离包括心理距离和真实距离。随着社会科技的进步，以前所谓的“郊区”或“远郊区县”的概念在逐渐淡化。从最初的马车到现在的飞机高铁，我们已然在淡化真实的距离感。随着汽车的陆续普及，路网的逐步完善，轨道交通的便捷。北京作为一线城市，“离尘不离城”是最佳的生活与工作的写照，在繁华的区域工作，在安静的区域生活。

那么关于“地缘问题”是要取其精华去其糟粕的，特别是刚才提到了15英里的概念。我们愿意吸收一些能够推动社会向前发展的概念。

界面楼市：这也意味着项目在打造之初就是一个面向全北京市的项目，这点你怎么看？

叶锋鹏：确实是这样。地铁十七号线已经在建中，未来科技城站到我们项目也就两公里，所以我们片区跟未来科学城也成为了一个环线。京承高速8号口距离我们项目也都非常近。京沈高铁顺义西站今年年底前也将开通了。

所以这个区位是非常好的，在这样好的区域里，我们可以回归生活，回归生活文化的本真。在北京，大多数置业人群真正向往的城市生活文化是什么？我个人理解的是舒适，因为北京的快节奏，人们总是匆匆忙忙度过白天的12小时，所以人们需要在白天12小时之外，回归家庭，把时间交给家人，一起享受舒适的家庭生活。 这就是我理解的回归的真正意义。