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2023-04-17 13:06
[凌镜导读]
5月31日，北京市住建委正式发布了《关于规范物业服务评估活动的通知》（以下简称“通知”）。
这份通知明确,针对物业服务标准和费用、物业服务质量和共用部分管理状况等六方面内容建立健全第三方评估机制、规范物业服务评估活动对解决物业服务过程中的矛盾。
该通知是北京市为《北京市物业管理条例》（以下简称“条例”）设计的28项配套法规政策之一，从去年开始修编，经历了多轮修改。
物业费到底该收多少，评判标准是什么？物业企业提供了服务，业主却认为质量不到位，该如何评判？针对上述问题，能否在通知中找到答案？对此，中国房地产报记者采访了北京市住房和城乡建设领域智库专家史文军、安恒泰物业常务副总经理王帅，请他们对这份通知做一番解读。
第三方评估机制正式落地
中国房地产报：这份通知指出，对物业服务标准和费用等问题可委托第三方评估，你们怎么看？
史文军：“可委托第三方评估”指出了一条解决根本性问题的路径，但从实践意义上来讲，是要从根本上解决业主对于物业服务标准和费用的认知与物业服务人提供服务的质和价相对应的问题。引入第三方对相关事项进行评估后，业主可以明白物业实际运营价格是多少，物业费是多少，同时在这个基础上由业委会或物管会再征询广大业主的意见，最终协商确定服务标准和费用，逐步引导双方在“质价相符”服务方面达成一致认知，有利于和谐社区的积极推进。
王帅：通知明确，物业管理相关主体可以单独或者共同委托专业评估机构和相关专业人员对物业服务标准和费用进行评估。
首先，对物业服务标准和物业服务费用进行第三方独立的专业评估，这一制度设计是沿革于2010年发布实施的《北京市物业管理办法》（简称“办法”），当时办法在全国首创了物业服务第三方评估监理模式，其中最基础的一项评估监理内容就是物业服务标准和物业服务费用；其次，这一规定是对条例相关法条的细化和落地，条例第六十三条第二款明确规定，业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估；再次，这一规定主要立法目的和实际用途，就是为（前期）物业服务合同双方在协商确定物业服务标准和相应的物业服务费用时提供一份相对独立、专业、科学的协商依据，但最终决策的还是合同的双方主体；最后，评估的委托主体可以是物业管理活动的各相关主体，既包括开发建设单位、全体业主，也包括业主大会、业主委员会、物业管理委员会这样的业主组织和替代性组织，当然也包括物业管理服务的执行者，即物业服务企业。
中国房地产报：具体而言，在多元主体参与方面，评估坚持“谁委托谁付费”等多项原则。你们怎么看？
史文军：本次通知中评估的内容共有“物业服务人参与社区治理情况、物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共用部分管理状况、物业承接和查验、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等”六种情况，其中，物业服务人参与社区治理、专项维修资金使用方案是新的评估项目，评估内容涉及法律、财务、工程等相关知识，所以引入法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构以及具备从业资格的人员，采取多元主体参与的形式，是为了保证评估专业性、完整性、全面性的重要措施。评估机构是接受委托、依据相关法规及专业标准而开展工作，坚持“谁委托谁付费”的原则，是保障评估工作顺利开展的前提。
在我看来，评估环节要严格按照相关法律法规实施，规避谁付费就为谁说话的弊端。同时也要对参与主体实行监管，如发现违规行为，应列入“黑名单”，以切实提高评估活动的合法性。
王帅：“谁委托谁付费”的原则也是来源于2010年北京市第三方评估监理制度创立之初，这也是与其他行业委托鉴定和评估机构的付费原则相一致的，具有其合理性和可操作性。如房屋质量鉴定、水质鉴定、民事证据鉴定等等，都是“谁委托谁付费”。如后期涉及民事诉讼，则会根据诉讼结果将评估鉴定费用的最终承担责任一并进行判定。
而“独立、客观、公正”的评估活动原则是物业服务评估活动的应有之义和效用基石，必须坚持。
中国房地产报：对于“提供的评估报告应包括不少于规定的九项内容”的条款，你们怎么看？
史文军：面对六种应评估的情况，再加上多元主体参与评估工作，这次通知中规定评估报告中应不少于九项内容是最基本的要求，这九项内容事关物业服务的关键，是服务和被服务各方主体的“底线”，是双方认同的“红线”，是有序服务的基础，相信随着评估工作的逐步开展，评估活动会给合同履约情况及相互信任带来根本性的改变。
王帅：通知明确，评估报告应当包括评估目的、依据和方法，评估日期和基准日，评估查勘数据，评估结果及有效期限，评估人员签章等内容。这些内容是对2010年北京市物业服务评估监理办法相关规定的沿革和继承，也是对十多年来评估活动的经验总结。其中评估目的是指评估的对象和内容，评估依据指的是依据的法规和双方选取的行业规范标准，如北京市一至五级的住宅物业服务标准等；评估日期和基准日是确定评估活动的参考时点，因为评估的物业服务活动是一种动态行为，需要对其进行时点的确定，才能进行静态评估。评估结果就是评估报告的最终结论。对评估报告的九项内容进行明确规定，是保障报告的统一性和规范性。
中国房地产报：在评估范围广、委托形式方面，相关主体可灵活选择。为什么？
史文军：评估的六种情况，有些评估的项目是单一的，如物业服务标准和费用；有些是涉及多个专业的，比如物业服务人参与社区治理情况，涉及法律、会计、工程等专业，而专项维修资金使用方案涉及会计、工程、评估等专业，所以依据评估内容的不同，灵活选择相关主体，有利于评估工作更具针对性和专业性。
评估范围涉及了所有物业服务相关工作的全范围，涵盖了过程中所有与业主和相关方的关键点内容，形式上也可以多种方式实施，相关主体可以灵活选择，这一系列措施必将激发此类市场的快速形成，促进此类评估行业的标准提高，有利于评估活动的健康有序发展。
王帅：相关主体可根据实际需求委托专业评估机构进行评估，评估内容可以是某个单项也可以是叠加的内容，委托形式则必须是书面的合同形式。
中国房地产报：在夯实评估各方主体责任方面，通知要求，建设单位、业主、物业服务人与相关当事人应当协助、配合开展评估活动，如实提供必要的资料。为什么？
史文军：近些年来，建设单位、业主、物业服务人与相关当事人在相关物业管理活动中很大程度上存在着本位意识严重和不同程度的不尽责、履职缺失的情况，致使物业服务的规范性方面大打折扣，甚至背道而驰。此次通知明确要求各方要积极协助，配合做好评估工作，强化了各方的主体责任，尤其是相关资料方面提出了刚性要求，是保障提供客观、真实、准确的评估报告的前提，对实现评估效果起到决定性作用。
王帅：评估活动的开展需要查阅分析大量的图纸、档案、技术文件和运行记录等，需要提供真实详细的楼宇数据、收费面积、经营数据、管理方案，需要对物业管理区域进行多次细致的现场踏勘。这些活动的顺利开展必须依赖于建设单位、业主、物业服务人和相关当事人的密切配合和积极协作。否则，评估活动难以得出准确、客观的评估结论。
范围广 专业性强
中国房地产报：这份通知，在具体的实操中会有哪些难点？为什么，如何规避？
史文军：此次评估的范围广，专业性强，是社区治理中的长久以来的难点。主要表现在：一是评估项目中“物业服务人参与社区治理情况、专项维修资金使用方案”没有明确的评估项目和评估标准，二是专业服务机构以及具备从业资格的人员没有明确的要求，需要委托方自行摸索。三是评估结果是否具备真实性、有效性和可参考性。
只有在后期逐步建立完善各项评估标准（包括评估指标）、明确参与评估人员的从业资格要求、规范评估报告的具体格式（而不是现在的最少九项内容），才能保证通知的有效落实。
王帅：相较于《北京市物业管理办法》配套文件中规定的物业服务评估内容，本次通知中新增了物业服务人参与社区治理情况的评估，这是一个崭新的尝试，也是难点。对社区治理情况的评估应重点关注物业服务人在社区治理中的责任边界、法律义务和社会道义的内涵和外延，要避免陷入“物业无用论”或“物业万能论”的思维误区。
此外，对专项维修资金方案的评估则是本次新增的另一项评估内容，也可能成为一个难点。住宅专项维修资金的使用需要进行事前审核及事中事后监督。监督方式可包括第三方评估、专项维修资金使用方案审核、按进度拨付资金款等。使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项在现实中监管不尽完善。因此，《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，在使用住宅专项维修资金时通过市场化的方式聘请专业工程造价咨询及工程监理机构对工程造价进行审定，并对施工过程进行全程监理。鼓励引入第三方中介机构，引导业主树立维权意识。本次通知中相应增加了对维修资金方案的评估内容，实践中如何实现专业、准确的评估还是一个需要继续观察和探索的实操难点。
统筹规划 同步实施
中国房地产报：你们有哪些好的意见和建议？
史文军：为确保评估效果，我认为要做好几方面的工作：一是以评估结果的应用为逆向促动手段，逐步规范评估报告的内容；二是制定六种情况的具体评估项目和指标；三是明确评估机构和人员的法律责任；四是做好统筹规划，要同步实施，分类施效；五是注重成果的转化和应用；六是加强总结，精准调整思路和方法；七是建立长效的工作考核机制。
各方主体要真正利用好这次机会，从根本上解决以往物业管理工作造成的矛盾，更有效地把物业管理的成效纳入到社区治理中，让社区治理最小单元的物业管理发挥最大、积极的作用。
王帅：专业评估机构和相关专业人员应遵守执业规范和职业道德，坚定不移地维护独立、客观和公正的评估原则，维护评估活动的权威性和公正性。专业评估机构等行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，维护企业合法权益，推动行业健康有序发展。
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